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分分pk拾走势图:房子白菜價,中國小城市將走向日本化?

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分分pk拾走势图:

文 / 巴九靈(微信公眾號:吳曉波頻道)

上上周,小巴寫了《「人造」的樓市慢牛已上路》,分析了樓市回暖跡象。

上周,小巴寫了《戶籍限制放鬆:城市搶人才,樓市搶韭菜》,分析了戶籍限制放鬆、城市搶人才,對樓市或有一定的拉動效應。

每次文章發佈后,總能看到一些同學留言質疑:為什麼永遠看多樓市?

雖然小巴並未看多樓市,只是陳述客觀事實,但小巴也在反思,凡事總有兩面性,喧囂過後,終有落寞。

恰好,最近看到一些現象和數據,印證了這個想法。

下面,我們就來看看。

「白菜價」房子

最近,黑龍江鶴崗房子白菜價引起了很大的爭議。

1.9萬元就能買到55平方米的房子,每平方米僅345元。確實低得離譜,不過白菜價房子基本在遠郊,多為棚改房,短期內無法辦房產證。

實際情況是,當地既有總價一兩萬的房子,也有四五十萬乃至上百萬的豪宅。

相比於一二線城市,鶴崗房價低是真的,下跌也是真的。

安居客數據顯示,2019年3月鶴崗房價為1423元/㎡,環比下跌了29%。58同城數據顯示,2019年1-3月,鶴崗房價幾乎腰斬。

為此,有人搬出了「房價未來將如蔥」的論斷,也有人認為,三四線房價會開啟下跌模式。那麼,白菜價房子折射出了什麼,來看看大頭的分析。

丁建剛

浙報傳媒地產研究院院長

微信公眾號:丁建剛房產

中國城市化進程(特別是1998年後的20年)波瀾壯闊,是前所未有的。

城市化率從30%左右,提高到了60%左右,4.5億人口進入了城市。其特徵是:從一線城市到縣城,甚至到小鎮,人口都大幅度增加。

但最近幾年,城市化表現出新特徵:城市群特徵和高鐵網的虹吸特徵,人口主要流向經濟發達的城市群。

高鐵網將中國的主要一二線城市置於同一平台比較性價比。

特別是,4月8日,發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》,證實並承認了這兩個特徵的存在,並首次提到了「收縮型城市」的說法,城市生老病死也是全球城市發展的基本規律之一。

由於城市群特徵和高鐵網的虹吸特徵,未來中國,將不可避免出現一批,甚至數量不算少的「鬼城」「空城」。

主要分佈在北方,特別是東北產業枯竭,人口凈流出的能源和資源型工業城市,鶴崗是其中之一。

但不能簡單用三四線城市劃分,在經濟發達城市群中,三四線城市實際上是特大城市和大城市的行星和衛星,比如江蘇崑山、浙江嘉興等,這些城市的情況完全不同。

北方一些大城市甚至二線城市,很多都出現人口大量凈流出現象,不排除出現中國的底特律,並且將成為長期趨勢。

付一夫

蘇寧金融研究院高級研究員

在討論鶴崗等城市時,很多人只留意到其「偏遠地區」的屬性,卻忽視了重要的一點——資源型城市。

並非所有偏遠地區的三四線城市房價都如此,比如四線城市雲南玉溪樓市均價8000元左右。

資源型城市房子白菜價,本質是經濟發展出了問題,飽受「資源詛咒」所困。

歸根結底,這類城市更傾向於優先發展資源型產業,對非資源型產業的培育和發展不夠重視。一旦資源耗盡,先進製造業和服務業沒能發展起來,最終拖累區域經濟發展,也導致人口外流嚴重。

當決定一個城市發展前景的兩個基本盤——人口和產業都呈現萎縮狀態時,樓市進入寒冬,房子白菜價也就很正常。

所以,這些資源型城市房價白菜價態勢是否會持續下去,關鍵取決於自身能否擺脫對資源的過度依賴,並實現當地產業的轉型升級,迎合發展大勢。倘若轉型不成功,恐怕房子白菜價真的會是一種長期趨勢。

小城市全面日本化,

大城市全面香港化?

其實,鶴崗房子白菜價並非個案,在中國偏遠地區,類似的城市還有很多,比如黑龍江七台河、甘肅玉門、遼寧阜新等等,甚至部分地區比我們所能想象的更加低。

這讓小巴想起了日本,據媒體報道,日本正面臨著特殊的問題:房子比人多,部分農村甚至有很多「鬼屋」。

為了挽救一些即將消失的村鎮,當地採取「免費分房」政策,2014年,日本東京都的奧多摩町推出「空房庫存計劃」,其中規定申請人必須承諾出資對房屋進行改造,並永久定居該町。

奧多摩町空房

當下,中國樓市的情況是:小城市房價下降,空置嚴重;大城市房價緩慢上漲,購房者紛紛排隊搖號。

4月16日,國家統計局發佈70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,3月70個大中城市房價溫和反彈,65個城市新房價格環比均上漲。

面對這樣的情況,有人提出了一個觀點——中國小城市全面日本化,大城市全面香港化,真的會這樣嗎?來看看大頭的分析。

陸銘

上海交通大學經濟學院特聘教授

中國發展研究中心主任

說到底,房價漲跌背後的本質是人口流動問題,當一個城市成為收縮型城市,人口持續流出,房價就會下降,這在全球都普遍存在,比如美國就有最後只賣一美元的房子。

當然,也有通過實現城市產業轉型,遏制城市人口流出的成功案例。

所以,偏遠地區鄉村空心化,部分建築物、樓宇出現閑置,即日本化趨勢是存在的。

面對這種情況,要減少房地產市場的空間錯配,不能繼續在人口流出城市做房產增量規劃,甚至部分空置的房子要逐漸有序拆除。

關於大城市是否香港化,完全取決於供給方的政策。

香港房價高存在一個特殊原因——70%為山地。土地開發受限,本身又是島嶼,填海造地成本很高,導致房價很高,也推升了產業和勞動力的成本。

但內地絕大多數人口流入的大城市,包括北京上海等一線城市,目前土地供應少不是因為自然地理原因,而是因為政策限制,既限制了建設用地指標總量,也在既有的建設用地指標里偏向工業用地和商業地產。

這些情況導致住宅用地供應數量相對不足,並且對住宅的建設存在較嚴格的容積率管制。

綜合以上,導致了房價上漲,未來這個趨勢能否緩解,主要取決於供給側是否改變。

陳釗

復旦大學經濟學院教授

中國經濟研究中心副主任

一個城市的房價水平由需求與供給因素共同決定。

需求面因素主要看人口。城市在收入的上升空間、就業機會、城市宜居性、公共服務等方面表現越好,人口越容易流入,城市的高房價越有需求面支撐。

反映到不同城市的房價水平差異上,也是如此,小城市房價較低,大城市則截然不同,政府想控制卻很難控制住。

具體到每個城市的房價變化,同樣可以從樓市需求和供給兩個角度去看。

需求端:人口流向大城市、大都市圈集聚。以鶴崗為例的東北地區,人口流出較多。

人口流出,一般說的是農民工和非城市戶籍人口,但近些年東北人口流出的一個特殊現象是,高學歷高技能人才流失,而這部分人的買房能力相對更高。也不排除一部分人在東北內部流動,但肯定是往東北的大城市流入。

供給端:部分小城市的樓市調控沒有那麼嚴,甚至因為大城市的限購限價的政策,一部分需求被引到了三四線小城市,甚至由於當地政府和開發商不夠理性,可能導致了房地產市場供給在短期內出現較快增加。

那麼,這些城市人口流失嚴重,買房需求降低,供應又在增加,兩者相疊,未來房價下跌是正常的。

當我們說房地產泡沫時,未必房價高就代表泡沫嚴重,更重要的是看房價有沒有需求來支撐。

可以用房價租金比(房子總價除以每月租金)來測算,比值越高,代表泡沫越嚴重。比如前段時間的廊坊,房價租金比將近1800,意味着泡沫較為嚴重。

從這個角度,一些沒有實體經濟、購房需求支撐的偏遠城市,走向「日本化」的可能性還是存在的。

付一夫

蘇寧金融研究院高級研究員

決定一個城市發展前景的關鍵因素是產業和人才,而這些也在相當程度上決定了城市房價的未來走勢。

例如,海南三亞、雲南麗江、廣西北海等地也算小城市,但房價絕不會出現「全面日本化」趨勢,因為旅遊產業極為發達,會持續獲得外來人口青睞,房價自然不會暴跌。

真正可能「日本化」的是那些傳統產業佔據主導的小城市,比如資源型城市等。

反觀大城市,由於聚集着成熟的產業與龐大數量的人口,前景無須擔心。

由於城市發展日趨飽和,土地供應越來越少,戶籍制度放開促使人口流入,從長期看房價或將會繼續上漲。

當前大城市房價的絕對水平已經很高了,而居民增收速度很難趕得上房價上漲速度,確實有向香港靠攏的可能,即「表面上看光鮮靚麗,實則貧富撕裂,買不起房的年輕人越來越沒有出頭日,那些早上車的人,輕輕鬆鬆就拉開代際鴻溝。」

不過,國家反覆強調並加以調控,未來大城市的房價會逐漸向理性回歸,而不是像前些年那般「瘋漲」。

本篇作者|李夢清|當值編輯|應詩琦

責編|鄭媛眉|主編|魏丹荑

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